Het is een groot probleem in de maatschappij: schaarste op de woningmarkt. Ten eerste is er te weinig aanbod voor de vraag en mocht je een woning gevonden hebben, dan is de kans groot dat je daar een hoge prijs voor moet betalen. Daarnaast worden woningen vaak opgekocht door vastgoedbeleggers en worden deze voor hoge bedragen verhuurd. Dit zijn enkele van de redenen waarom de Gemeente Amsterdam, voor de hele stad, op 1 april 2022 een zelfbewoningsplicht heeft ingevoerd. De zelfbewoningsplicht is onderdeel van de ‘Integrale visie op de woningmarkt’. In het plan van het Ministerie van Milieu & Woning worden maatregelen geïntroduceerd die provincies en gemeenten moeten helpen bij problemen op de woningmarkt.
De Gemeente Amsterdam is niet de eerste gemeente die een zelfbewoningsplicht hanteert. Uit een enquête van de Volkskrant onder gemeenten bleek dat meer dan 130 van de 352 Nederlandse gemeenteleden een zelfbewoningsplicht heeft ingevoerd voor nieuwbouw. De zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw werd op 8 juli 2020 al ingevoerd in Amsterdam. Dit zorgde ervoor dat nieuwe koopwoningen niet verhuurd mochten worden. Dit huurverbod wordt opgenomen in het erfpachtcontract via een algeheel verbod op verhuur en is daardoor van kracht voor onbepaalde tijd. Er zijn enkele uitzonderingen op dit verbod:
- Eigenaren mogen verhuren aan een eerstegraads familielid, zoals een partner en kinderen.
- Verhuur aan derden is mogelijk bij een tijdelijk verblijf in het buitenland van minimaal 3 maanden en maximaal 2 jaar.
- U mag de woning verhuren als de totale huurprijs niet boven de grens voor middel dure huur uitkomt (prijspeil 2022 is € 1.040,73).
- In bijzondere gevallen kan worden afgeweken als het huurverbod het doel en de strekking daarvan onvoorziene en onredelijk benadelende gevolgen met zich meebrengt.
Op 1 april 2022 is de zelfbewoningsplicht, ofwel opkoopbescherming genoemd, ingegaan in Amsterdam. Het is een maatregel die ingevoerd is om de opkoop door beleggers tegen te gaan en starters en middeninkomens een grotere kans te geven om een koopwoning te vinden. De regeling heeft als doel om goedkope en middel dure koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000 te beschermen tegen de opkoop van beleggers. Door de grens te leggen bij € 512.000 wordt 60 procent van de koopwoningen in Amsterdam beschermd tegen opkoop.
Als iemand een woning koopt onder deze grens moet die persoon er zelf gaan wonen. De woning mag dan voor de eerste vier jaar niet verhuurd worden. De uitzonderingen die op de nieuwbouw van toepassing zijn, zijn ook uitzonderingen waar je een vergunning voor moet aanvragen. In een aantal gevallen is de opkoopbescherming niet van toepassing:
- Als 10 of meer leegstaande huurwoningen in een complex tegelijk worden gekocht door 1 koper.
- In sommige gevallen als woningen nieuw gebouwd of ontwikkeld zijn.
Voor andere uitzonderingen moet je een ontheffing aanvragen:
- Woningen met een maatschappelijk doel mag u in uitzonderlijke gevallen verhuren.
- Je kan een ontheffing aanvragen als je tegelijkertijd 4 tot en met 9 huurwoningen binnen een complex hebt gekocht en deze bij aankoop niet verhuurd werden.
- Ook als je denkt om een andere reden in aanmerking te komen voor een uitzondering op de regeling, moet je een ontheffing aanvragen.
Het is de vraag of de overheid zo’n plicht mag opleggen. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. Sociaaleconomische doelstellingen zijn geen grondslag om een inbreuk te maken op dat recht. Het eigendomsrecht wordt alleen beperkt als een algemeen belang daar om vraagt. Op dit moment is het algemeen belang er niet. Als een iemand een woning koopt en vervolgens voor verhuur aanbiedt, is de woning niet aan de woningmarkt onttrokken. Er kan dus wel vastgesteld worden dat de overheid zo’n plicht niet mag opleggen. Een verkoper daarentegen mag wel een zelfbewoningsplicht opleggen. Dit kan de verkoper in de koopovereenkomst en leveringsakte opnemen. Dit is wat gemeentes doen bij nieuwbouw.
Er kan dus gesteld worden dat de overheid door de opgelegde zelfbewoningsplicht in strijd handelt met het recht. Een zelfbewoningsplicht tussen twee partijen is wel toegestaan als het op de juridisch correcte wijze is vastgelegd.
Bronnen