‘Inschrijven helaas niet mogelijk’, ‘twee van de drie bewoners mogen zich inschrijven’, ‘let op: kamer zonder inschrijving’. Wanneer je op zoek bent naar een (studenten)kamer of hier ooit mee bezig bent geweest, zijn dit opmerkingen die je hoogstwaarschijnlijk vaak bent tegen gekomen in advertenties. Deze woorden duiden erop dat het hier zeer waarschijnlijk gaat om illegale onderhuur. Wanneer is onderhuur illegaal en wat zijn de juridische gevolgen van (illegale) onderhuur?
Onderhuur
Er is sprake van onderhuur, wanneer iemand een (deel van een) woning huurt van een andere huurder. Het rechtsgevolg hiervan is dat er twee huurovereenkomsten zijn: een huurovereenkomst tussen de onderhuurder en huurder, de zogenaamde onderhuurovereenkomst en de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder, de zogenaamde hoofdhuurovereenkomst. Hierbij geldt als hoofdregel dat de onderhuurder of huurder zich alleen kan beroepen op huurbescherming bij het opzeggen van de huur tegenover degene van wie hij rechtstreeks huurt.
Legale onderhuur
In sommige gevallen is onderhuur legaal. Wanneer de huurder toestemming heeft gekregen van de verhuurder tot onderhuur, is er sprake van legale onderhuur. In geval van legale onderhuur is het ook mogelijk en verplicht voor de onderhuurder om zich in te schrijven op het adres.
Illegale onderhuur
Mocht een huurder zonder toestemming van zijn verhuurder een huurwoning onderhuren, dan is er sprake van illegale onderhuur. De verhuurder kan hier dan mee naar de rechter stappen. De gevolgen voor de huurder kunnen dan zijn dat het huurcontract kan worden stopgezet en dat de huurder een schadevergoeding moet betalen.
Huurcontract ontbinden bij illegale onderhuur
Door het feit dat een huurder beschermd is tegen huisuitzetting en omdat er een huurcontract is getekend, kan een huurovereenkomst met een huurder niet zomaar worden opgezegd.
Toch heeft een verhuurder mogelijkheden om het huurcontract bij illegale onderverhuur te ontbinden. De eerste mogelijkheid hiervoor is dat de huurovereenkomst door de verhuurder kan worden opgezegd, omdat de huurder zich niet gedraagt als een goede huurder (art. 7:213 BW). Er is sprake van goed huurderschap wanneer de huurder in elk geval zorgvuldig omgaat met het gehuurde en wanneer de huurder in overeenstemming handelt met hetgeen hem in het maatschappelijk verkeer betaamt. Ook is het mogelijk voor de verhuurder om een ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen wegens wanprestatie. Ten derde kan de ontruiming van de woning worden gevorderd en als laatste is het mogelijk om de hoofdhuurder een schadevergoeding te laten betalen.
Belangrijk is te vermelden dat ontbinding van het huurcontract of ontruiming van de woning moet worden toegewezen door de rechter, ook wanneer er het in huurcontract is opgenomen dat onderverhuur verboden is.
Rechten voor onderhuurders in het geval van illegale onderhuur
Mocht je als onderhuurder een deel van een woning onderhuren op illegale wijze, wat zijn dan je rechten?
In het geval dat jij als onderhuurder in een huis woont en het blijkt dat jouw verhuurder geen toestemming heeft gekregen om het huis verder te verhuren, dan ben jij als onderhuurder niet strafbaar. Wel is het zo dat je uit de woning kan worden gezet.
Mocht je een zelfstandige woonruimte illegaal onderhuren, dan mag je in de woning blijven wonen. Hiermee neem je als onderhuurder het contract van de oorspronkelijke verhuurder over. De oorspronkelijke verhuurder heeft hier wel het recht om binnen zes maanden bij de rechter te verzoeken het contract te stoppen, mocht de oorspronkelijke verhuurder het niet eens zijn met het feit dat de onderhuurder het contract overneemt. Je mag echter niet als onderhuurder in een onzelfstandige woonruimte blijven wonen, wanneer blijkt dat deze illegaal verhuurd is. Je moet dan dus uit de woning vertrekken.
Conclusie
Onderhuur kan worden onderverdeeld in legale en illegale onderhuur. In het geval van illegale onderhuur heeft de verhuurder diverse mogelijkheden om het huurcontract met de huurder te ontbinden. Deze ontbinding heeft gevolgen voor de onderhuurder, waarbij de vorm van bewoning doorslaggevend is voor de vraag of de onderhuurder in de woning mag blijven wonen of niet.
Bronnen:
https://nl.hellolaw.com/wonen/woning-verhuren/onderhuur
https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/huurbescherming-en-huurcontracten/onderhuur
https://appelman.nl/woordenboek/huurrecht/goed-huurderschap-betekenis/
https://www.intocash.nl/blog/huurcontract-ontbinden-illegale-onderhuur/